房价上涨过快，卖家毁约

  房价上涨过快，卖家毁约
  
  1、如果仅仅是签订了《购房意向书》，明确了房产买卖的价格、房屋位置、付款时间、过户时间、交房时间等条款，则可视为签订了《房屋买卖合同》，买家有权选择要求卖家继续履行该合同，或者解除合同，要求卖家承担违约责任。要求解除合同的，可选择定金罚则，要求卖家双倍返还定金，也可选择要求卖家承担违约责任，按房屋上涨的差额赔偿你的损失。不过，大多数《购房意向书》都不全部具备上述条款，因此，不能视为签订了《房屋买卖合同》，买家只能通过定金罚则来要求卖家双倍返还定金。
  
  2、如果已经签订了《房屋买卖合同》，可以要求继续履行合同，或者解除合同，依据合同的约定，要求卖家支付违约金，如果违约金不足以弥补房屋上涨的损失，还可以主张赔偿。
  
  由于支付定金而引起的纠纷
  
  在签订正式合同之前，买家一般都要先支付定金，定金的作用是为了确保双方签订正式合同。关于定金引起的纠纷有以下三种：
  
  一是付了定金以后，买家违约，卖家可以没收定金;卖家违约，买家可以要求双倍返还定金。
  
  二是付了定金以后，双方对定金合同以外的其他内容不能达成一致，而这些内容与履行合同有密切的关系，如不能协商一致，这时双方都可以要求解除定金合同，卖家应当返还定金(不是双倍返还)。
  
  三是付了定金以后，定金并没有交到上家手上，而是根据定金合同或居间协议交给中介保管。如果定金合同约定定金由中介保管的，那么定金合同就生效了，卖家不能以自己没收到定金为理由，主张自己可以不受定金合同约束。
  
  因户口问题引起的纠纷
  
  卖家卖房应当将户口迁出，买卖合同中一般也会约定卖家交房前或者在交房后一段时间迁出户口。户口虽然不影响房产交易，但会影响买家落户，如果买家买的是 学位房 ，或者买房就是为了落户，那么对房屋内的户口情况一定要有详细的了解，对卖家户口迁出时间一定要有明确的约定。
  
  1、在买卖合同中约定不迁户口的违约金。按照逾期迁出的时间支付相应的违约金数额。但如果卖家拖延的时间较长，计算出来的违约金会较高对卖方的制约力不强。
  
  2、可将迁出户口作为支付尾款的前提条件。即约定付尾款前，卖家应将户口迁出，否则可以不付尾款，还可以追究卖家违约责任。
  
  3、约定如果卖家逾期不迁户口并且超过一定期限还不迁，买家可以解除买卖合同并追究场卖家违约责任，这个办法能有效制约卖家拖延时间拒不迁出。
  
  

#杨晗璐律师简介：女，法学学士，副主任，中共党员，中华全国律师协会会员。法学功底深厚，思维严谨，工作踏实，待人坦诚，擅...More>>