人生在世

  人生在世，为了理想为了目标而努力奋斗着，在城市里拼搏多年，很多人就是为了在城市里买上一套属于自己的房子，为了这个目标，大家都在努力奋斗着，很多人都开始关注信阳0首付买房子背后隐藏的弊端，弊端就是零首付购房是不符合相关政策的，还有可能是阴阳合同，最后被追究刑事责任。
  
  有关零首付购房的具体表现形式主要有以下几种：
  
  1、开发商垫付一部或者全部的首付：对于只能支付部分首付或者根本无力支付首付的购房者，由开发商为其垫付剩余的首付，然后再去向银行申请贷款，而开发商的垫付款则由购房者在一定期限内，比如一年或者几个月，有息或者无息偿还给开发商。这种方式主要是开发商为了挽救惨淡的楼市状况、提高竞争力、回笼资金等而做出的促销手段，由于国家对房地产的调控很严，一般开发商对外打出的“零首付”广告不过是一种吸引客户的噱头。
  
  2、由房产中介机构垫付一部或者全部首付：这种形式和开发商垫资相类似，房产中介机构在这过程中一般会收取一定手续费或者垫资利息，或者以为购房者办理多家银行的信用卡的方式，将信用卡套现收回垫资，另外再收取一点佣金。
  
  3、分期付款式零首付购房：有些开发商打出的零首付幌子背后实际上是采取分期支付首付款或者延长首付款支付期限的方式售房，一般情况下，开发商所给的支付期限不是很宽松，一旦购房者没有按照约定期限偿还首付款，可能就会产生一系列的违约问题，甚至被开发商诉至法院。
  
  4、高评高贷：这种形式主要是由中介机构从中协调，联合熟悉的银行做高对将要买的房子的评估价，以此来获得更多的贷款，比如说一套价值100万元的房子，按首付3成计算，购房者需首付30万元，贷款7成就是70万元。但中介机构等可以与银行“疏通”，将房产评估到145万元，贷款7成就是101.5万元，实际上就等于不需要自己掏钱支付首付，全额贷款买房，这就是所谓的高评高贷式的“零首付”购房。高评高贷一般用于二手房，且主要是过去银行审批不严格的时候，随着国家宏观调控的逐渐加强和银行自身风险意识的不断提高，高评高贷越来越难。
  
  5、阴阳合同式的零首付购房：这种形式则是和高评高贷相类似，只不过所谓的阴阳合同的主体是开发商和购买方，合同双方签订的两份合同一份对内，一份对外，对外的合同主要用于向银行贷款、逃避纳税，对内的合同则用于约定合同主体双方的权利义务。其中用于银行贷款的合同一般标的额较大，以便获得更多的贷款，而贷款越多，则说明需要支付的首付就越少。相对不同的两份合同在带给当事人利益的同时，也隐藏着不小的风险。
  
  俗话说“羊毛出在羊身上”，“零首付”虽然降低了购房门槛，但之后的还款压力必然会越来越大，而且对于购房的首付比例，中国人民银行已经出台了相关规定，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，首付款最低降至20%。
  
  显然，零首付购房是不符合相关政策的。零首付购房对于购房者、房产中介机构、银行来说都存在或多或少的法律风险，应谨慎对待。
  
  1、对于购房者的法律风险及相应的防范措施：
  
  由于购房者在整个零首付购房法律关系中是处于相对弱势的地位，并且采用零首付购房方式的一般是经济条件暂时不是很好的消费者，所以是否选择零首付以及选择何种零首付方式，购房者千万要慎之又慎。
  
  对于购房者选择开发商或者中介机构垫资来支付首付的，应该首先要确保自身今后每月能有足够的资金可以兼顾偿还垫资和银行贷款，如果承受不了偿还垫资款及银行贷款的双重压力，就很容易发生断供的危险，从而进入银行的失信黑名单。比如2008年在深圳房地产处于低潮的时候，也曾经出现低首付购房，最终引发了号称“深圳断供第一案”的漾日湾畔断供案。没有缴纳首期的业主，在楼价大幅下跌后，因为多月拒绝还贷而被银行告上法庭。
  
  选择开发商垫资方式的，购房者一定要在和开发商签订合同前问清楚是否有垫资利息和手续费以及垫资利息的多寡、偿还期限、偿还方式，而且大部分开发商通常会和购房者另行签订一个合同，并在合同中明确约定，如果购房者未能依约还清垫付的首付款的，开发商有权收回房屋。对于这种情形，购房者可以向法院起诉合同无效，收回已付的购房款，并请求开发商赔偿损失。
  
  实践中，还有一种变相垫资的方式，就是在购房者与开发商签订房屋买卖合同之外，另行签订一份购房者向开发商借款的借贷合同，用于购房者支付首付款。
  
  对于这种做法，学界有不同的看法，有些人认为这种做法违反了最高人民法院《关于如何确认公民与企业之间借贷行为效力问题的批复》中企业以借贷名义向社会公众发放贷款的应当认定为无效的规定，和《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》中严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款的规定，而大部分人对这种以借款的形式垫付首付款的购房方式倾向于认为并不违反相关规定，并且在司法实务中，也有法院认可了这种做法，比如安徽合肥庐阳区人民法院审理的一起零首付借贷合同纠纷，法院最终判决向开发商借款用于支付零首付的购房者依约返还借款，并承担相关的违约责任。
  
  如果购房者和开发商或者房产中介机构以阴阳合同或者高评高贷的形式骗取银行贷款的，银行很可能会解除购房者与银行的贷款合同，并追究购房者和开发商的违约责任，数额较大或者情节严重的，可能被认定为使用虚假证明文件骗取银行贷款的行为，进而可能导致被追究刑事责任。
  
  另外，在开放商和购买者之间由于存在一份阴阳合同，所以当双方产生法律纠纷，购房者将难以依法依约追究开发商的责任，风险巨大，所以千万要避免采用这种做法进行零首付购房。
  
  2、对于开发商的法律风险及相应的防范措施：
  
  对于开发商来说，主要存在三个法律风险，一个是行政责任，一个是民事责任，再一个就是无法按期收回垫资款的风险。
  
  对于行政责任，由于开发商串通购房者采取了欺骗手段帮助购房者以骗取银行贷款的方式实现零首付购房而可能被有关行政机关处罚，情节严重的，还可能涉及到刑事责任。防范这种风险的唯一办法就是安分守己，依法经营。而且开发商擅自打出的“零首付”售房宣传广告，可能还涉嫌虚假宣传的不正当竞争行为，从而可能被工商行政管理机关查处。
  
  对于民事责任，主要是如果购房者不能依约按时偿还银行贷款，而开发商又提供阶段性担保的，开发商可能需要向银行承担连带还款责任，并且最终还可能有回购房屋的风险。
  
  如果购房者后期遭遇变故，无法按约定时间偿还甚至无力偿还开发商的垫资款的，可能还会面临无法回笼资金的风险。对于这种风险的规避要求开发商事先对购房者的经济状况、还款能力和征信记录等做到尽可能详细的了解，并事后及时了解购房者的财产变动情况，积极和购房者沟通还款事宜。
  
  
  为了那梦想，为了那目标，为了扎根于大城市，为了在城市中有个落脚处，为了在城市里买一套房，大家努力着，拼搏着，为了目标而前进着，对于信阳0首付买房子的事情，大家持高度关注的态度，但在这梦想实现的背后，隐藏着诸多隐患，因此大家一定要小心谨慎，认真对待这件事情。
  
  

#杨晗璐律师简介：女，法学学士，副主任，中共党员，中华全国律师协会会员。法学功底深厚，思维严谨，工作踏实，待人坦诚，擅...More>>