物权效力合同效力的区别

  物权效力合同效力的区别是什么
  自从我国物权相关法律的订立以来，您都对于目前法律上的物权效力和合同效力的区别就是处于相模糊的状态，很多人都搞不清楚它们之间的区别联系问题。现如今，我国实施了新的物权法，那么在新的物权法中，物权效力合同效力的区别是什么呢?的我们再为您详细介绍，进来了解一下吧。
  
  一、物权效力合同效力的区别是什么
  
  物权法解释：第十五条【合同效力和物权效力区分】
  
  第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。
  
  【解释】本条是关于合同效力和物权效力区分的规定。
  
  本条规定的内容，在民法学中称为物权变动与其基础关系或者说原因关系的区分原则。以发生物权变动为目的的基础关系，主要是合同，它属于债权法律关系的范畴，成立以及生效应该依据合同法来判断。
  
  民法学将这种合同看成是物权变动的原因行为。不动产物权的变动只能在登记时生效，依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果。这可能是因为物权因客观情势发生变迁，使得物权的变动成为不可能;也可能是物权的出让人“一物二卖”，其中一个买受人先行进行了不动产登记，其他的买受人便不可能取得合同约定转让的物权。
  
  有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的情况。除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力。合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。
  
  登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示的方法。登记并不是针对合同行为，而是针对物权的变动所采取的一种公示方法，如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。例如，当事人双方订立了房屋买卖合同之后，合同就已经生效，如果没有办理登记手续，房屋所有权不能发生移转，但买受人基于有效合同而享有的占有权仍然受到保护。违约的合同当事人一方应该承担违约责任。依不同情形，买受人可以请求债务人实际履行合同，即请求出卖人办理不动产转让登记，或者请求债务人赔偿损失。
  
  二、区分合同效力和登记的效力为我国民法学界普遍赞同。有的学者提出，区分原则具有如下几个方面的实际意义：
  
  1，有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。在不动产买卖合同成立以后，即使没有办理不动产权利移转的登记手续，但是，因为合同已经生效，所以依据有效合同而交付之后，买受人因此享有的占有权仍然受到保护。即使买受人不享有物权，但是可以享有合法的占有权，针对第三人的侵害不动产的行为，可以提起占有之诉。
  
  2，有利于确立违约责任。如果一方在合同成立之后没有办理登记，或者拒绝履行登记义务，由于合同已经成立并生效，此种拒不履行登记的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。假如未办理登记导致合同无效，非违约方将无法要求违约方承担违约责任。
  
  3，有利于保护无过错一方当事人。当事人之间买卖房屋未经登记的情况错综复杂，如果以登记为合同生效要件，则在因出卖人的原因而未办理登记手续的情况下，在房屋价格上涨之后，出卖人有可能以未办理登记将导致合同无效为理由，要求确认合同无效并返还房屋，这有可能鼓励一些不法行为人规避法律，甚至利用房屋买卖欺诈他人，而损害的却是善意的买受人的利益。特别是在房屋已经交付使用，买受人对房屋已进行了重大修缮的情况下，如果因未登记而确认合同无效并返还房屋，这确实会妨碍现有的财产秩序。如果严格地区分合同效力和登记效力.则可以防止此种现象的发生。
  
  学者一般认为，区分两种效力不但是科学的，符合物权为排他权而债权为请求权的基本法理，而且被民法实践证明对分清物权法和债权法的不同作用范围，区分当事人的不同法律责任，保障原因合同当事人的合法利益也是非常必要和行之有效的原则。
  
  曾有一段时期，我国的司法实践以及一些立法，对这个问题有不同的认识。目前，无论是民法学界，还是法律规定和司法实践，对于区分合同效力和登记效力，在认识上已经基本一致。
  
  合同法第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。合同法还规定了导致合同无效的各种情形，在这些情形中，并没有不动产物权未依法登记的规定。虽然担保法有抵押合同自登记之日起生效的规定，但本法在担保物权编抵押权一章，改变了这一规定，即不动产抵押登记，只产生抵押权生效的效力。司法实践也明确了区分合同效力与登记效力的原则，如最高人民法院1995年《关于审理房地产管理施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》规定，“转让合同签订后，双方当事人应按合同约定和法律规定，到有关主管部门办理土地使用权变更登记手续，一方拖延不办，并以未办理土地使用权变更登记手续为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续。”
  
  该解答明确指出，不动产登记并不是买卖合同的生效要件，而是其履行行为的组成部分。同时还规定，“土地使用者与他人签订土地使用权转让合同后，未办理土地使用权变更登记手续之前，又另与他人就同一土地使用权签订转让合同，并依法办理了土地使用权变更登记手续的，土地使用权应由办理土地使用权变更登记手续的受让方取得。转让方给前一合同的受让方造成损失的，应当承担相应的民事责任。”
  
  转让方(即出让人)因其过错使得买受人不能取得土地使用权的，要承担违约责任。显然，土地使用权未办理转让登记并不影响合同的约束力：最高人民法院《关于适用灯中华人民共和国合同法、若干问题的解释》规定，依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。
  在我国新的物权法上，在物权法的条款上变解释了物权效力合同效力的区别。了解物权效力合同效力的区别至为关键，这有利于我们在现实生活中处理物权效力前和合同效力的问题上，针对自己的问题所适应符合自己的法律规定。
  
  
  
  

#杨晗璐律师简介：女，法学学士，副主任，中共党员，中华全国律师协会会员。法学功底深厚，思维严谨，工作踏实，待人坦诚，擅...More>>