一、抵押与买卖不破租赁有什么关系?
21.nj64.com 杨晗璐律师
一、抵押与买卖不破租赁有什么关系?“抵押不破租赁”的前提是租赁权先于抵押权设立。《物权法》第一百九十条:“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条:“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”《担保法》第四十八条:“抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效。”二、买卖不破租赁的例外1、动产租赁的限制适用从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看,该原则应当不适用于动产租赁。2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存,禁止被执行人转移或处分的措施,体现了国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权,不动产被查封后,其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此,被查封的财产,债务人或其他人擅自处分的,该处分行为无效。最高人民法院经他字第8号复函明确指出,执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。从另一方面来说,查封的目的就是为了实现债权,承租人明知租赁物有可能被变卖,却仍然与出租人订立租赁合同,由此带来的风险只能由他自己承受。4、破产财产处理过程中的限制适用破产企业的房屋建筑作为破产财产,必然要进行拍卖或变卖,所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产,其权属同样会发生变化。在破产案件中,对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的,在破产财产处理过程中,一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。对于建立了租赁关系的房屋,即使在租赁合同有效期间,房屋的所有人签署了抵押合同或者是担保合同,此时由于买卖不破租赁法律规定的存在,租赁主体的权益依旧可以得到保护。但是对于那些已经被抵押的房屋,之后建立的租赁关系,此时并不适用于买卖不破租赁的规定。
遇到相关问题,欢迎联系杨晗璐律师,手机:15996265110
@杨晗璐律师简介:女,法学学士,副主任,中共党员,中华全国律师协会会员。法学功底深厚,思维严谨,工作踏实,待人坦诚,擅长处理各类民商事、刑事、知识产权纠纷,多...
More>>
·公司法公益金具体是什么?
公司法公益金具体是什么公司分配当年税后利润时,应当提取利润的百分之十列入公司法定公积金,并提取利润的百分之五至百分之十列入公司法定公益金。公......
·婚内子女抚养费判决标准是什么?
婚内子女抚养费判决标准是什么?1、抚养费的标准一般按月工资收入的20~30%比例给付《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理子女抚养问题的若干具体......
·关于危险驾驶罪的量刑标准是怎样规定的
危险驾驶罪可以说是近年才新增加的罪名,而在《刑法修正案》八中对此罪的具体表现形式作出了修订,从之前的两种行为变成了现在四种情况。而一旦构成此......
·我们在日常生活中
我们在日常生活中,主要是通过工作来获取我们生活来源。工作对于我们来说至关重要,不仅仅是经济的来源,更是我们生活的保障。那如果我们的身体受到冲......
·发起人设立公司有怎样的程序
发起人设立公司有怎样的程序一、设立公司有怎样的程序一般而言要经过以下步骤:(一)订立公司章程。公司章程是公司设立的基本文件,只有严格按照法......
·醉驾陪喝酒朋友做笔录吗?
醉驾陪喝酒朋友做笔录吗?交通民警检查中发现机动车驾驶人有酒后驾驶机动车嫌疑的,立即进行呼气酒精测试;对涉嫌醉酒驾驶机动车的当事人对呼气酒精测......
·一般起诉离婚是去法院么,起诉离婚程序是怎样的?
现今中国的离婚率一直呈上升的趋势,很多年轻夫妻因草率结婚,婚后又因家庭锁事,而不能相互包容,不愿意将就生活在一起。80、90后的自我意识更加强烈......
·一,老年婚姻分割财产的规定?
一,老年婚姻分割财产的规定有哪些1、老年人再婚时,夫妻双方共同财产有约定的,只要约定不违反法律规定,按约定处理。没有约定的,按法律规定处理。2......
·民法典第147条规定的内容是什么?
民法典第147条规定的内容是什么?2021年1月1日起《民法典》正式施行。我们在平常的生活过程中,经常因为各种原因签署多种多样的合同,例如租赁合同,雇......
·托管私募基金的条件和作用
托管私募基金的条件和作用托管私募基金的条件基金托管人是依据基金运行中"管理与保管分开"的原则对基金管理人进行监督和对基金资产进行保管的机构......
·企业五金商标被他人冒用怎么办?
维权途径有哪些?1.行政途径对侵犯注册商标专用权的行为,当事人可以协商解决,不愿协商或者协商不成的,商标注册人或者利害关系人可以向县级以......