杨晗璐律师
杨晗璐律师法律网
21.nj64.com
南京杨晗璐律师电话15996265110

商品房买卖认购书的预约

所谓预约,是约定将来订立一定合同的协议,亦称预备合同;以后履行预约而订立的合同为本约,也就是正式合同。也就是说,订立预约在当事人间产生的义务为在约定的某一特定时段签订本约。

      预约的构成,一般来说,需要考察两方面的要件:(1)预约的形式问题。如果将要签订的正式合同(本约)有强制的形式规定的,“不得以预约迂回为脱法行为,若预约的内容已有拘束力时,不论其是否尚须为主契约的缔结,于预约中应适用与主契约相同的形式规定,一如此拘束存在于主契约的情形,以防止脱法行为。”(2)预约的确定性问题。“若以预约所建立的缔约义务,并不充分确定,亦无法解释确定预约的内容,则其义务及预约本身均不生效力。”例如,当事人间“我们愿意共同成立一家公司”的约定,其确定性尚不够充分,因为当事人对于公司的目的、所在地以及法律形态等尚未有合意的存在,仅仅是表达了愿意合作的愿望而已。这种意向,没有具体的履行内容,即使赋予其履行的效力,具体操作上,也因为履行的变数太大,而没有履行的可能性。但在何种情况下,预约的确定性为已足?在预约具备本约所有条款情况下,该预约名为预约,实为本约,就没有区分预约与本约的必要。这两者之间的平衡,往往难以把握,需要法官根据个案的不同情况,加以辨别。

    

    具体就商品房买卖认购书而言,从其目的考察,当事人签约的目的在于为将来订立正式房屋买卖合同作约定,这在目的上符合预约的基本特征。

    

      (1)商品房买卖认购书的内容须有确定性。从商品房买卖认购书的内容上考察,由于预约必须具有确定性,故其应当具备将来要订立的本约中的主要内容。作为商品房买卖的预约而言,商品房买卖认购书的内容一般包括:双方当事人基本情况;房屋基本情况(含位置、面积等);价款计算;订立正式购房合同的时限约定。如商品房买卖认购书的内容的确定性程度不够,则只能认为该商品房买卖认购书仅仅是合同意向书而己,没有法律约束力。

    

      (2)区分商品房买卖认购书与房屋买卖合同的实质要件:出卖人已经按照约定收受购房款。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”该条规定突破了预约具备本约内容即构成本约的一般理论,认为即使商品房买卖认购书具有买卖合同的内容(预约的确定力强度达到本约),但仍不能认为该商品房买卖认购书的实质已经是买卖合同。要直接认定以商品房买卖认购书的名义签订的合同(预约)为房屋买卖合同,必须有买受人交付购房款的行为以及出卖人收受购房款的行为。遇到相关问题,欢迎联系杨晗璐律师,手机:15996265110

@杨晗璐律师简介:女,法学学士,副主任,中共党员,中华全国律师协会会员。法学功底深厚,思维严谨,工作踏实,待人坦诚,擅长处理各类民商事、刑事、知识产权纠纷,多...More>>

·招摇撞骗没有非法利益也会处罚吗?
      招摇撞骗没有非法利益也会处罚吗?一、招摇撞骗没有非法利益也会处罚吗?犯罪未遂需要判刑,可以从轻或减轻处罚根据刑法规定,已经着手实行犯罪,......


·醉酒驾驶一般判刑多久
      《刑法》第一百三十三条之一危险驾驶罪在道路上驾驶机动车,有下列情形之一的,处拘役,并处罚金:(一)追逐竞驶,情节恶劣的;(二)醉酒驾驶机动......


·债务追讨的几种解决方式
      债务追讨的几种解决方式1、和解法:协商和解是指债权债务当事人在自愿、互谅的基础上,直接进行协商或邀请第三人从中斡旋,解决纠纷。债权到期或即......


·不予行政处罚法律条款是什么?
      我们您对于处罚方面肯定都是很关心的,因为我们每一个人肯定都不想被处罚。处罚在我们国家法律规定当中形式有很多,其中在我们生活当中遇到的最多的处......


·一、如何处理工伤赔偿纠纷?
      一、如何处理工伤赔偿纠纷?协商解决多发生在没有参加工伤保险的情形下,由于申请工伤认定有可能影响单位将来的工伤保险缴费比例或者受到相关部门的......


·探视子女方式主要有几种
      探视子女方式主要有几种根据司法实践,探望的方式一般可以分为探望性探视和和逗留式探视。1、探望性探视,具有探望时间短,方式灵活的特点,是指非与未......


·工伤医疗费审核申报提供资料有哪些
      工伤医疗费审核申报提供资料有哪些在我们的工作生活中如果受了伤,我们可以通过工伤保险报销一部分的费用。那么如果想要报销医疗费用,一定是需要向相......


·离婚起诉财产起诉收费标准是怎样的
      离婚起诉财产起诉收费标准是怎样的不满1千元的每件交50元;超过1千元至5万元的部分,按4%交纳;超过5万元至10万元的部分,按3%交纳;超过10万元至......


·判决前新的犯罪事实应该怎么处理
      判决前新的犯罪事实应该怎么处理可以领行起诉处理,也可以一起进行判决。犯罪事实是客观存在的有关犯罪的各种情况的总和,一般由刑事法律规范确定,犯......


·交通肇事罪赔偿伤残赔偿金吗?
      交通肇事罪赔偿伤残赔偿金吗?一、交通肇事罪赔偿伤残赔偿金吗?交通肇事罪需要赔偿伤残赔偿金,根据《民诉法》与《刑诉法》的规定,可以提起刑事附......


·被对方拍了视频能报警吗
      可以。用偷录的威胁当事人,是违法行为无疑。偷录他人隐私,本身也是违法行为。当事人可以向公安机关报案,要求立案查处,还可能构成敲诈勒索罪,这时......


首 页 | 法律咨询 | 联系我们
Copyright © 2000-2023 杨晗璐律师 All rights reserved.
律师热线:15996265110
15996265110
点击这里给杨晗璐律师发消息


在线法律咨询